Tout savoir sur la SCI familiale

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Dans le cadre de la mise en place d’un projet immobilier, certains particuliers trouvent un grand intérêt à la création d’une SCI familiale. Cette dernière est une société civile immobilière mise en place par les membres d’une même famille afin d’effectuer l’acquisition ou la gestion d’un bien immobilier dans un but non commercial. Si ce type de société est très adopté en France par de nombreuses familles, c’est notamment à cause de ses nombreux avantages entre fiscalité intéressante, transmission simplifiée et bien d’autres. Découvrez dans la suite de cet article tout ce qu’il faut savoir sur la SCI familiale.

Comment créer une SCI familiale ?

Dans le but de mettre en place une SCI familiale, il existe un ensemble de conditions à respecter. En effet, les associés fondateurs de la SCI doivent être au minimum deux personnes liées par alliance ou ayant un lien de parenté. En revanche, la loi ne s’est pas prononcée sur le nombre maximal d’associés ni sur les conditions d’âge et de nationalité. Ainsi, dans ce type de société, toute personne effectuant une contribution en numéraire ou en nature devient par l’occasion un associé de la SCI et dispose d’une part relative à son apport. De plus, dans le but de mettre en accord les différents associés, il est recommandé d’effectuer la rédaction des statuts constitutifs à respecter par tous. Ces statuts peuvent être rédigés par un notaire ou par acte sous seing privé c’est-à-dire par les associés eux-mêmes. Les statuts de la SCI familiale doivent traiter de différentes clauses en rapport avec les activités du gérant, les règles d’intégration et de sortie de la SCI familiale, les modalités et conditions de cession des parts. Par ailleurs, les associés doivent nommer un gérant qui aura pour mission d’administrer la SCI, de traiter les affaires quotidiennes, de gérer la comptabilité, d’entretenir le bien immobilier et bien d’autres missions importantes.

Quels sont les documents nécessaires pour la création d’une SCI familiale ?

Pour constituer une SCI familiale, vous aurez besoin de déposer certains documents auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dernier se chargera de l’immatriculation de la SCI et délivrera par la suite un K-bis. Ainsi, vous devrez déposer :

• les statuts de la société : qui décrètent les différentes règles de fonctionnement respectées par les associés. Ce document doit être dument signé par les associés fondateurs ;
• une déclaration des bénéficiaires effectifs : ce document répertorie les personnes détenant plus de 25 % des parts de la SCI ;
• une attestation de l’adresse du siège social de la SCI : c’est un justificatif qui prouve que la société a l’autorisation d’occuper les locaux dans lesquels elle est installée ;
• une attestation de non-condamnation du gérant : elle atteste que le gérant n’est pas sous le coup d’une interdiction de gestion ;
• une attestation de parution d’une annonce légale : elle est effectuée dans le but de porter la création de la société à la connaissance des tiers.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une société qui présente de nombreux avantages fiscaux et juridiques aux différents associés.

Une transmission simplifiée du patrimoine

La SCI familiale permet aux associés d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier et d’éviter les risques d’indivision. En effet, tout associé a la possibilité de fractionner son patrimoine en autant de parts sociales disponibles dans la SCI. De ce fait, il peut transférer progressivement chaque fraction de son patrimoine aux héritiers de son choix. De plus, la SCI familiale permet d’éviter l’indivision dans le sens où chaque associé détient une part respective qu’il peut librement vendre ou transmettre aux personnes de son choix. Ainsi, la SCI familiale évite les situations où la vente doit être soumise à l’approbation des autres copropriétaires ou associés.

Une fiscalité avantageuse

Dans le fonctionnement de la SCI familiale, les associés ont la liberté de choisir le type d’imposition permettant d’optimiser au mieux la fiscalité. Ainsi, les associés peuvent opter pour :

• l’impôt sur le revenu : initialement, la SCI familiale est d’office soumise à ce type d’imposition. Dans ce cas, la société ne déclare aucun bénéfice et ne paye aucun impôt. Ainsi, les bénéfices réalisés sont directement imposés aux associés en fonction de leurs parts respectives. De plus, en cas de cession immobilière, ceux-ci bénéficient d’une exonération des plus-values variant entre 2 et 6 % ;
• l’impôt sur les sociétés : la SCI familiale peut opter pour cette forme d’imposition dans le cas où elle mènerait une activité de location dont la valeur excèderait 10 % de son chiffre d’affaires.

Réduction des droits de succession

L’une des premières raisons poussant les familles à opter pour la SCI familiale est pour diminuer le droit de succession dont doivent s’acquitter les héritiers. Pour y arriver, l’associé doit effectuer le démembrement de ses parts sociales, ce qui lui permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Ainsi, il pourra transmettre la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant la jouissance de son bien. Dans ce cas, les enfants n’auront à payer les droits de donation que sur le coût de la nue-propriété. Au décès de l’associé, ces héritiers obtiendront l’usufruit sans avoir de droit de succession à payer.

La SCI familiale peut-elle effectuer une location meublée ?

Dans le but d’optimiser votre investissement immobilier, vous pouvez en tant que SCI familiale procéder à la location meublée. Initialement, la SCI familiale, bien qu’ayant un objet immobilier, a un but non commercial avec des recettes imposées à l’impôt sur le revenu. Quant à la location meublée, elle a un but purement commercial et les recettes issues de cette activité sont imposables à l’impôt sur les sociétés. De ce fait, les deux notions sont à priori totalement incompatibles. Cependant, il est possible qu’une SCI familiale puisse procéder à une location meublée en modifiant sa situation juridique ainsi que son régime fiscal. Pour ce faire, elle doit se transformer en une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou en une SARL de famille (Société à Responsabilité Limitée) lui permettant d’effectuer de la location meublée, en tant que non professionnel. Le passage à ces statuts juridiques présente une multitude d’avantages fiscaux ainsi que des exonérations. Cependant, dans le but d’effectuer ce transfert, il est conseillé de se faire accompagner par des experts en immobilier et en fiscalité. Ainsi, vous pouvez parcourir le site https://www.lokizi.fr/ où des experts pourront vous conseiller sur les différents aspects fiscaux à observer pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine.